Biens professionnels à usage commercial, quels sont les diagnostics à prévoir ?

 Audit énergétique, DPE, Diagnostic Plomb, Diagnostic Amiante… des éléments de langage qui commencent à faire partie de notre quotidien, notamment lorsque vous êtes acquéreur ou vendeur d’un bien immobilier. De nombreux professionnels vous orientent dans les démarches à réaliser, mais dans le cadre d’un bail commercial, qu’en est-il ? Quels sont les diagnostics obligatoires ? Et quels sont les risques encourus par un bailleur ?

Les obligations du propriétaire sont différentes selon l’usage de l’immeuble et le type de bail. Un propriétaire est tenu de fournir un dossier de diagnostic technique contenant tous les diagnostics réalisés par des professionnels certifiés. Ils peuvent être transmis au plus tard à la signature du bail de location, à l’exception du diagnostic de performance énergétique dont la mention est obligatoire lors de la publication de l’annonce immobilière.

Cet article proposé par Gaëtan de l’entreprise DIAG 50, vous explique tout !

 

Quels sont les diagnostics obligatoires pour un bail commercial ?

En cas de location d’un local commercial, le bailleur a pour obligation de réaliser des diagnostics techniques, qui seront transmis au locataire. Trois diagnostics immobiliers sont obligatoires et doivent être annexés au contrat de location :

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE),
  • Le diagnostic amiante (DTA),
  • Le diagnostic de l’état des risques et pollutions (EPR)
  • Le mesurage Carrez si le local vendu est dans une copropriété

Au bail commercial et à ces diagnostics viennent s’ajouter des annexes qui sont constituées des éléments suivants :

  • l’état des lieux
  • l’état des travaux
  • le règlement de copropriété

Ainsi qu’une note sur les causes des sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance.

 

Le Diagnostic de Performance Énergétique DPE

Le DPE a pour but de renseigner le locataire sur la consommation d’énergie annuelle du local. C’est pourquoi, le diagnostic doit inclure la consommation de chauffage et d’eau chaude sanitaire.

Si le DPE permet au locataire d’avoir des renseignements sur la consommation énergétique du bien commercial, il permet aussi de fournir d’autres informations importantes sur le local. En effet, ce diagnostic inclut un inventaire des équipements :

  • de production de chauffage
  • d’eau chaude
  • de refroidissement
  • de ventilation
  • des équipements annexes consommant de l’énergie

Ainsi que des informations sur la quantité de gaz à effet de serre émise par ce dernier. Le DPE est valable pour une durée de 10 ans et doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, tel que DIAG 50.

 

Le diagnostic amiante

Le diagnostic amiante est conditionné par la date de délivrance du permis de construire. En effet, si le bien que vous souhaitez mettre en vente ou en location a reçu un permis de construire avant le 1er juillet 1997, alors celui-ci ce doit faire l’objet d’un diagnostic amiante. Cela est valable pour tout type de bien, locaux commerciaux inclus.

Le diagnostic amiante doit être effectué par un diagnostiqueur certifié et formé aux risques liés à l’amiante et possède une durée de validité dépendant des conclusions de ce diagnostic.

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Le diagnostic de l’état des risques et pollutions ERP

Le diagnostic de l’état des risques et pollutions (ERP) doit être effectué si le bien à la location est situé :

  • au sein d’une zone concernée par un plan de prévention des risques technologiques
  • par un plan de prévention des risques naturels prévisibles
  • s’il se situe dans une zone de sismicité définie par décret

Ce diagnostic doit également être effectué par un professionnel agréé et dispose d’une validité de six mois à compter de la signature du contrat de bail commercial.

Les diagnostics complémentaires pour la location 

Il existe également des diagnostics complémentaires, pouvant être réalisés lors de la location d’un local commercial. Ces derniers concernent des biens commerciaux particuliers et ne sont pas obligatoires.

Par exemple, dans le cas de la location de locaux commerciaux d’une surface de plus de 2 000 m², il est nécessaire de joindre au bail une annexe environnementale, également  appelée « annexe verte » qui contient de nombreuses informations sur les caractéristiques du bien :

  • équipements et systèmes
  • consommation d’eau et d’énergie
  • quantité de déchets générés

Cette annexe permet au locataire d’avoir des informations sur la performance énergétique des locaux et de prévoir un bilan d’évolution afin d’améliorer la consommation du bien.

Pour les locaux, qui comprennent une partie habitation et une partie commerciale, ils sont appelés “locaux mixtes”. Et dans ce cas, il est nécessaire de réaliser un diagnostic plomb si le bâtiment a été construit avant le 1er janvier 1949.

Le bailleur peut également  réaliser un état parasitaire. Ce dernier n’est pas obligatoire, mais permet au propriétaire du bien commercial de prouver que le local ne contient aucun vice caché. Ce qui peut alors accélérer le processus de vente et de location.

Les obligations d’un bailleurs commercial et les risques encourus 

Tout bailleur a le devoir de réaliser les diagnostics obligatoires qui seront joints au bail commercial avant la mise en location de son bien. Pour cela, le propriétaire doit faire appel à des professionnels certifiés et doit être en mesure de fournir toutes les informations nécessaires au futur locataire.

Si les diagnostics obligatoires ne sont pas réalisés lors de la rédaction du contrat de location, il deviendra alors très difficile, voire impossible pour le bailleur de se défendre en cas d’accusations de vices cachés.
 Tout locataire a également la possibilité de faire appel à la justice et demander une révision du loyer, ou bien encore la résolution du bail. Le propriétaire est donc l’unique responsable de la réalisation des diagnostics obligatoires !

Si vous êtes dans le besoin de faire réaliser des diagnostics, n’hésitez pas à contacter Gaëtan de DIAG 50 !