Pourquoi il faut anticiper vos diagnostics locatifs ?

Merci pour votre confiance !

Julien COCHET

Propriétaire d’un ensemble immobilier de rapports à Caen,
marié, 2 enfants

Afin d’acquérir une maison adaptée à notre famille, j’ai vendu mes 2 appartements en location de Caen. J’ai donc fait appel à Gaëtan suite à un devis envoyé par mail. Il s’est occupé de tout en prenant rendez-vous directement avec mes locataires et en envoyant les rapports à mon notaire.
Diagnostics Amiante, Plomb, DPE et Electricité réalisés en Juin 2020.

Diagnostics réalisés en juin 2020

Dans le Cotentin, les maisons anciennes représentent une grande partie du parc immobilier : longères en pierre, bâtis ruraux, maisons de bourg d’avant 1948…

Ces logements ont des particularités qui peuvent fausser le DPE si le diagnostiqueur ne dispose pas des bonnes informations.

La bonne nouvelle : une préparation simple et méthodique permet d’obtenir un DPE plus juste, plus cohérent et plus représentatif de la réalité du logement.

Voici la checklist complète DIAG 50 pour préparer efficacement un DPE dans une maison ancienne du Cotentin.

1. Rassembler tous les justificatifs de travaux

C’est l’étape la plus importante.

Sans justificatifs, le diagnostiqueur doit appliquer des valeurs par défaut, souvent très pénalisantes.

Documents à fournir absolument :

• factures d’isolation (combles, murs, planchers)
• fiches techniques des matériaux isolants
• documentation du chauffage (PAC, poêle, chaudière…)
• factures de menuiseries (double vitrage, performances)
• attestations d’artisans
• photos des travaux si les factures sont anciennes
• plans ou croquis du logement

👉 Une maison bien rénovée peut perdre 1 à 2 classes DPE si les preuves manquent.

2. Vérifier l’état de la ventilation

Dans le Cotentin, l’humidité est un facteur majeur.

Une mauvaise ventilation peut fausser le DPE et donner une image dégradée du logement.

Points à contrôler :

• bouches d’extraction propres et fonctionnelles
• entrées d’air non bouchées
• VMC hygro B en bon état
• absence de moisissures dans les pièces humides
• circulation de l’air dans les combles

👉 Voir : “Importance de la ventilation dans le bâti ancien”.

3. Préparer l’accès aux combles et aux équipements

Le diagnostiqueur doit pouvoir accéder à :

Accès indispensables :

• trappe de combles
• chaudière / PAC
• ballon d’eau chaude
• tableau électrique
• compteur
• conduits de fumée
• menuiseries

Un accès difficile = un diagnostic moins précis.

4. Relever les caractéristiques du chauffage

Le chauffage est un élément clé du DPE.

Informations utiles à préparer :

• année d’installation
• marque et modèle
• puissance
• rendement (si disponible)
• entretien annuel (chaudière, poêle, PAC)
• type de régulation (thermostat, robinets thermostatiques…)

👉 Un chauffage bien entretenu peut améliorer la note.

Le DPE ne prend en compte que les surfaces chauffées.

5. Identifier les zones non chauffées

Le DPE ne prend en compte que les surfaces chauffées.

À préciser au diagnostiqueur :

• dépendances
• vérandas non chauffées
• pièces fermées
• combles non aménagés
• garages attenants

6. Vérifier les fuites d’air et les points faibles

Avant le passage du diagnostiqueur, il est utile de repérer :

Points de fuite courants :

• trappe de combles non isolée
• joints de fenêtres fatigués
• passages de gaines
• bas de portes
• anciennes cheminées
• coffres de volets roulants

Un simple calfeutrage peut améliorer la cohérence du DPE.

7. Préparer un historique de consommation (si disponible)

Même si le DPE 2021 ne se base plus sur les factures, elles peuvent aider le diagnostiqueur à comprendre le fonctionnement réel du logement.

Utile surtout pour :

• maisons en pierre
• logements avec forte inertie
• systèmes de chauffage traditionnels
• maisons très bien entretenues mais mal classées

8. Nettoyer les accès et dégager les zones techniques

Cela facilite le travail du diagnostiqueur et évite les approximations.

À dégager :

• accès au ballon d’eau chaude
• accès au tableau électrique
• accès à la chaudière / PAC
• accès aux combles
• accès aux menuiseries

9. Préparer les questions à poser au diagnostiqueur

Un bon DPE est aussi un moment d’échange.

Questions utiles :

• Quels sont les postes les plus pénalisants ?
• Quels travaux seraient les plus efficaces ?
• Y a-t-il des valeurs par défaut appliquées ?
• Le logement est-il cohérent avec sa note ?
• Quels documents manquent pour améliorer la précision ?

Une bonne préparation = un DPE plus juste pour les maisons anciennes du Cotentin

Les maisons anciennes ont des spécificités que le DPE ne valorise pas toujours.

Une préparation rigoureuse permet :

• d’éviter les valeurs par défaut,
• d’obtenir un diagnostic plus fidèle,
• de mieux comprendre les points faibles,
• de préparer une vente ou une location,
• d’améliorer la performance énergétique.

DIAG 50 accompagne les propriétaires normands pour préparer leur DPE et obtenir un diagnostic clair, cohérent et adapté au bâti ancien.

Dans le Cotentin, une grande partie du parc immobilier est composée de maisons en pierre : longères, fermettes, bâtis ruraux d’avant 1948…

Ces logements ont une forte inertie, un confort thermique particulier et une manière très spécifique de gérer l’humidité.

Pourtant, le DPE leur attribue souvent une note plus basse que leur confort réel.

Pourquoi ? Parce que la méthode de calcul actuelle n’est pas totalement adaptée au bâti ancien.

Voici les raisons pour lesquelles le DPE peut être trompeur dans les maisons en pierre du Cotentin.

1. Le DPE ne valorise pas l’inertie thermique des murs en pierre

Les murs en pierre ont une capacité unique :

ils absorbent la chaleur et la restituent lentement, ce qui stabilise la température intérieure.

Mais le DPE ne mesure pas :

• la capacité des murs à lisser les variations de température
• le confort réel en été (fraîcheur naturelle)
• la chaleur stockée dans les parois
• la régulation naturelle de l’humidité

Résultat : une maison en pierre peut être agréable à vivre, mais classée D, E ou F.

2. Les murs en pierre sont froids… mais pas forcément énergivores

Le DPE se base sur la température de surface des parois.

Or, un mur en pierre est naturellement froid, même si la maison est bien chauffée.

Conséquences dans le calcul :

• le logiciel considère que la maison perd plus de chaleur qu’en réalité
• la consommation théorique augmente
• la note DPE baisse

👉 Le ressenti réel est souvent meilleur que ce que le DPE laisse penser.

3. Les valeurs par défaut pénalisent fortement les maisons anciennes

Sans justificatifs, le diagnostiqueur doit appliquer des valeurs par défaut très défavorables.

Cas fréquents dans les maisons en pierre :

• isolation ancienne non justifiée = considérée comme absente
• murs en pierre = résistance thermique très faible
• fenêtres anciennes = performance minimale
• chauffage non documenté = rendement par défaut

Même une maison rénovée peut être mal notée si les preuves manquent.

4. L’humidité fausse les résultats du DPE

Dans le Cotentin, l’humidité est un facteur majeur.

Elle refroidit les parois et augmente les besoins en chauffage.

Le DPE en tient compte… mais pas toujours correctement :

• il ne mesure pas l’humidité réelle
• il ne distingue pas une humidité structurelle d’une humidité ponctuelle
• il ne valorise pas les matériaux perspirants (chaux, pierre, chanvre)

Une maison en pierre légèrement humide peut être surpénalisée.

👉 Voir : “Humidité et DPE dans le Cotentin : comment améliorer la performance énergétique”.

5. Les systèmes de chauffage traditionnels sont mal évalués

Dans les maisons en pierre, beaucoup de propriétaires utilisent :

• poêles à bois
• poêles à granulés
• inserts
• chaudières anciennes

Problème :

Le DPE valorise davantage les systèmes modernes (PAC, chaudières récentes).

Les systèmes traditionnels sont souvent sous-évalués, même s’ils chauffent très bien.

👉 Voir : “Chauffage bâti ancien en Normandie : les systèmes les plus adaptés”.

6. L’isolation intérieure peut fausser les résultats

Dans les maisons en pierre, l’isolation intérieure est délicate.

Si elle est mal réalisée, elle peut :

• piéger l’humidité
• créer des ponts thermiques
• dégrader les performances réelles
• faire chuter la note DPE

Erreurs fréquentes :

• isolants non perspirants
• pare-vapeur mal posé
• isolation collée directement sur la pierre
• manque de ventilation

7. Le DPE ne reflète pas toujours le confort réel

Une maison en pierre peut être :

• fraîche en été
• stable en hiver
• agréable à vivre
• peu coûteuse à chauffer
• saine et durable

… tout en ayant une note DPE moyenne.

Pourquoi ?

Parce que le DPE mesure une performance théorique, pas le confort ressenti.

Les maisons en pierre du Cotentin méritent une lecture spécifique du DPE

Le DPE est un outil utile, mais il n’est pas parfaitement adapté au bâti ancien.

Dans les maisons en pierre, il doit être interprété avec nuance, en tenant compte :

• de l’inertie thermique,
• de la ventilation,
• de l’humidité,
• des matériaux traditionnels,
• du chauffage réel,
• et du confort ressenti.

DIAG 50 accompagne les propriétaires du Cotentin pour analyser leur DPE, comprendre les limites du diagnostic et identifier les solutions adaptées au bâti ancien.

Dans le Cotentin, une grande partie des maisons anciennes datent d’avant 1948 : longères en pierre, bâtis ruraux, maisons de bourg…

Ces logements ont un charme unique, mais ils sont aussi les plus sensibles aux erreurs qui dégradent la performance énergétique.

Certaines pratiques courantes parfois bien intentionnées peuvent faire chuter la note du DPE, voire provoquer des désordres dans le bâti.

Voici les erreurs les plus fréquentes dans les maisons anciennes normandes, et comment les éviter.

1. Isoler sans traiter l’humidité : l’erreur la plus fréquente

Dans la Manche, l’humidité est omniprésente.

Isoler un logement humide revient à piéger l’eau dans les parois, ce qui :

• dégrade les matériaux,
• augmente les besoins en chauffage,
• fait baisser la performance réelle,
• et pénalise le DPE.

Erreurs typiques :

• isoler des combles humides sans ventilation
• poser un pare-vapeur étanche dans une maison en pierre
• isoler des murs humides avec des matériaux non perspirants
• ignorer les remontées capillaires

👉 Pour aller plus loin : “Comment réduire l’humidité pour améliorer le DPE dans le Cotentin”.

2. Utiliser des matériaux incompatibles avec le bâti ancien

Les maisons d’avant 1948 doivent respirer.

Certaines isolations modernes bloquent la vapeur d’eau et créent des désordres.

Matériaux problématiques :

• polystyrène expansé
• polyuréthane
• laine de verre posée sans pare-vapeur maîtrisé
• enduits ciment sur murs en pierre

Conséquences :

• condensation interne
• moisissures
• perte de performance
• dégradation du bâti

3. Remplacer les fenêtres avant d’isoler : une erreur coûteuse

Beaucoup de propriétaires commencent par changer les fenêtres.

Dans une maison ancienne, c’est souvent le dernier poste à traiter, pas le premier.

Pourquoi c’est une erreur :

• es murs et les combles restent les principales sources de déperdition
• les nouvelles fenêtres rendent la maison étanche… sans ventilation adaptée
• risque de condensation et d’humidité piégée
• gain DPE faible si l’isolation n’est pas traitée

👉 Priorité : combles → murs → ventilation → fenêtres.

4. Ne pas fournir les justificatifs au diagnostiqueur

C’est l’une des causes les plus fréquentes de mauvaise note.

Sans preuve, le diagnostiqueur doit appliquer des valeurs par défaut, souvent très pénalisantes.

Justificatifs indispensables :

• factures d’isolation
• fiches techniques des matériaux
• documentation du chauffage
• photos des travaux
• attestations d’artisans

Sans ces documents, une maison correctement rénovée peut être classée D, E ou F alors qu’elle pourrait être C ou D.

5. Installer un chauffage inadapté au bâti ancien

Certaines installations pénalisent fortement le DPE :

Systèmes problématiques :

• convecteurs électriques anciens
• chaudières fioul vieillissantes
• poêles sous-dimensionnés
• radiateurs sans régulation

Conséquences :

• consommation élevée
• mauvaise répartition de la chaleur
• note DPE dégradée

👉 Voir : “Les systèmes de chauffage les plus adaptés au bâti ancien en Normandie”.

6. Boucher les ventilations pour “garder la chaleur”

Erreur très fréquente dans les maisons anciennes.

Effets immédiats :

• humidité piégée
• condensation sur les murs froids
• moisissures
• dégradation des matériaux
• surconsommation de chauffage

Une maison ancienne doit respirer.

La ventilation est un élément clé du DPE.

7. Isoler les murs en pierre de l’intérieur sans précaution

C’est l’une des erreurs les plus graves.

Risques :

• condensation dans le mur
• pourrissement des bois
• décollement des enduits
• perte de performance
• pathologies structurelles

Dans le bâti ancien, l’isolation intérieure doit être perspirante, continue et parfaitement ventilée.

8. Ne pas traiter les fuites d’air avant d’isoler

Isoler sans traiter les infiltrations revient à chauffer… l’extérieur.

Fuites d’air courantes :

• trappes de combles
• passages de gaines
• jonctions mur/plancher
• anciennes cheminées
• menuiseries non réglées

Un simple calfeutrage peut faire gagner une classe DPE.

Les maisons d’avant 1948 nécessitent une approche spécifique pour améliorer le DPE

Les erreurs courantes viennent souvent d’une méconnaissance du bâti ancien.

En Normandie, l’humidité, les matériaux traditionnels et les charpentes anciennes imposent une approche adaptée.

DIAG 50 accompagne les propriétaires du Cotentin pour :

• éviter les erreurs coûteuses,
• choisir les bons matériaux,
• préparer un DPE plus juste,
• améliorer durablement la performance énergétique.

Dans le Cotentin, l’humidité est l’un des principaux facteurs qui dégradent la performance énergétique des maisons anciennes.

Murs froids, air difficile à chauffer, ventilation insuffisante… L’humidité augmente mécaniquement les besoins en chauffage et fait baisser la note du DPE.

Réduire l’humidité n’est donc pas seulement une question de confort : c’est un levier essentiel pour améliorer la performance énergétique d’un logement normand.

1. Pourquoi l’humidité fait chuter la performance énergétique

L’air humide est plus long à chauffer que l’air sec.

Dans une maison ancienne du Cotentin, cela se traduit par :

Des conséquences directes sur le DPE :

• murs froids qui absorbent la chaleur
• sensation d’inconfort thermique
• chauffage qui tourne plus longtemps
• consommation énergétique plus élevée
• déperditions accentuées

👉 L’humidité est l’un des facteurs les plus pénalisants dans les maisons en pierre.

2. Les causes d’humidité les plus fréquentes dans les maisons du Cotentin

Le climat normand n’est pas le seul responsable.

Dans le bâti ancien, plusieurs phénomènes se cumulent.

Les causes typiques :

• remontées capillaires dans les murs en pierre
• absence ou obstruction de ventilation
• enduits ciment étanches qui bloquent l’évaporation
• infiltrations par les façades exposées au vent marin
• absence de drainage autour de la maison
• ponts thermiques dans les murs froids

Ces facteurs se renforcent mutuellement et aggravent la consommation énergétique.

3. Améliorer la ventilation : la première action pour réduire l’humidité

Une maison ancienne mal ventilée retient l’humidité, ce qui augmente les besoins en chauffage.

Solutions efficaces :

• installation d’une VMC hygro B
• réouverture des conduits anciens (si sécurisés)
• création d’entrées d’air dans les menuiseries
• extraction mécanique dans cuisine et salle de bain

Une bonne ventilation permet de chauffer plus vite… et de consommer moins.

4. Assécher les murs : indispensable dans le bâti ancien normand

Les murs en pierre du Cotentin absorbent l’humidité comme une éponge.

Pour les assécher durablement :

Méthodes adaptées :

• remplacer les enduits ciment par des enduits à la chaux
• supprimer les peintures étanches
• favoriser les matériaux perspirants
• vérifier les gouttières et descentes d’eau
• installer un drainage périphérique si nécessaire

Un mur sec chauffe plus vite et améliore immédiatement la performance énergétique.

5. Traiter les infiltrations liées au climat marin

Le vent marin pousse l’eau contre les façades, surtout sur les maisons exposées Ouest.

Solutions possibles :

• reprise des joints de pierre
• traitement hydrofuge perspirant (jamais filmogène)
• réparation des fissures
• protection des façades les plus exposées

Limiter les infiltrations réduit les déperditions thermiques.

6. L’humidité et le chauffage : un duo qui peut faire exploser la consommation

Un air humide demande plus d’énergie pour atteindre la même température.

C’est pourquoi les systèmes de chauffage semblent “peu efficaces” dans les maisons humides.

👉 Pour comprendre comment choisir un chauffage adapté au bâti ancien normand, vous pouvez lire notre article : “Les systèmes de chauffage les plus adaptés au bâti ancien en Normandie”.

7. Les erreurs à éviter absolument dans les maisons anciennes du Cotentin

❌ Installer une VMC simple flux sans entrées d’air

→ dépression, infiltrations, humidité accrue.

❌ Appliquer un enduit ciment sur un mur en pierre

→ l’humidité reste piégée.

❌ Utiliser un déshumidificateur comme solution permanente

→ ne traite pas la cause.

❌ Isoler un mur humide

→ risque de moisissures + DPE faussé.

Réduire l’humidité : la clé pour un DPE plus juste en Normandie

Dans le Cotentin, l’humidité est souvent la cause principale d’un DPE dégradé.

En améliorant la ventilation, en asséchant les murs et en traitant les infiltrations, les propriétaires peuvent :

• réduire leur consommation,
• améliorer leur confort,
• obtenir un DPE plus cohérent,
• valoriser leur bien lors d’une vente.

DIAG 50 accompagne les propriétaires normands pour identifier les causes d’humidité et proposer des solutions adaptées au bâti ancien.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un élément central pour vendre, louer ou simplement comprendre la performance d’un logement.

Dans le Cotentin, où le bâti ancien et l’humidité sont très présents, il est essentiel de savoir comment fonctionne réellement ce diagnostic pour éviter les mauvaises surprises.

Voici une explication claire, simple et adaptée aux réalités normandes.

1. Le DPE, à quoi sert-il vraiment ?

Le DPE évalue la performance énergétique d’un logement selon deux critères :

Ce que mesure le DPE : 

• la consommation d’énergie (chauffage, eau chaude, refroidissement)
• les émissions de gaz à effet de serre

Il attribue ensuite une note de A à G, visible sur les annonces immobilières.

À quoi il sert concrètement :

• informer les futurs acheteurs ou locataires
• identifier les points faibles du logement
• orienter les travaux prioritaires
• anticiper les obligations légales (interdiction progressive de louer les passoires énergétiques)

2. Comment le DPE est-il calculé ?

Depuis 2021, le DPE est opposable : il engage la responsabilité du diagnostiqueur.

Il se base sur une méthode standardisée appelée 3CL-DPE 2021.

Les éléments pris en compte : 

• isolation des murs, combles, planchers
• type de chauffage
• ventilation
• matériaux du bâti
• surface du logement
• orientation
• caractéristiques des fenêtres
• production d’eau chaude sanitaire

👉 Le climat local est également intégré, ce qui a un impact notable en Normandie.

3. Pourquoi le DPE peut sembler “dur” avec les maisons du Cotentin

Le bâti ancien normand présente des particularités :

Facteurs qui influencent la note :

• murs en pierre froids et humides
• forte inertie thermique perturbée
• ventilation souvent insuffisante
• climat humide et venteux
• chauffage parfois inadapté

Ces éléments augmentent les besoins en chauffage, ce qui fait mécaniquement baisser la note.

👉 Pour comprendre ce phénomène, vous pouvez lire notre article : “Pourquoi les maisons anciennes du Cotentin vieillissent mal : causes et solutions ”.

4. Ce que le DPE ne mesure pas (et c’est important)

Le DPE ne reflète pas toujours la sensation de confort dans une maison.

Il ne prend pas en compte :

Ce qui n’apparaît pas dans le DPE :

• la qualité réelle de l’air intérieur
• la température ressentie
• l’entretien du système de chauffage
• les habitudes de consommation des occupants
• les travaux non déclarés ou non justifiés

Un logement peut donc être confortable… tout en ayant une note moyenne.

5. Les documents à fournir pour obtenir un DPE plus précis

Plus le diagnostiqueur dispose d’informations, plus le DPE sera fidèle à la réalité.

Documents utiles : 

• factures d’isolation
• fiches techniques des fenêtres
• documentation du chauffage
• photos des travaux
• plans du logement
• attestations d’artisans

Sans justificatifs, le diagnostiqueur doit appliquer des valeurs par défaut souvent pénalisantes.

6. Comment lire et comprendre son DPE

Le DPE ne se résume pas à une lettre.

Il contient plusieurs informations essentielles :

Éléments clés à analyser : 

• la note énergie (consommation)
• la note climat (émissions de CO₂)
• les déperditions par poste (murs, combles, fenêtres…)
• les recommandations de travaux
• l’estimation des coûts annuels

C’est cette analyse qui permet de prioriser les actions.

7. Les erreurs fréquentes des propriétaires du Cotentin face au DPE

❌ Penser que le DPE reflète le confort réel

→ il mesure la performance, pas le ressenti.

❌ Ignorer l’humidité

→ elle fausse la performance énergétique.

❌ Ne pas fournir de justificatifs

→ valeurs par défaut = note plus basse.

❌ Croire qu’un chauffage puissant suffit

→ un logement humide reste difficile à chauffer.

Comprendre le DPE pour mieux valoriser son logement en Normandie 

Le DPE est un outil précieux, mais il doit être compris dans le contexte du bâti ancien normand.

En connaissant ses limites, ses critères et les leviers d’amélioration, les propriétaires du Cotentin peuvent :

• anticiper les obligations réglementaires,
• mieux préparer une vente,
• réduire leur consommation,
• améliorer leur confort,
• valoriser leur patrimoine.

DIAG 50 accompagne les propriétaires normands pour analyser leur DPE, comprendre les points faibles et identifier les solutions adaptées à leur logement.

Améliorer le DPE d’une maison ancienne en Normandie est possible sans engager de gros travaux. Dans une région humide comme la Normandie, les maisons anciennes souffrent souvent d’un manque de ventilation, d’une isolation d’époque et de systèmes de chauffage vieillissants. Voici comment améliorer le DPE d’une maison ancienne grâce à des actions simples et efficaces.

1. Améliorer la ventilation pour réduire l’humidité

En Normandie, l’humidité est l’un des principaux facteurs qui dégradent la performance énergétique.

Une maison humide :

• consomme plus de chauffage,
• donne une sensation de froid,
• pénalise la note du DPE.

Actions simples : 

• Aérer 10 minutes matin et soir
• Déboucher les entrées d’air
• Installer ou nettoyer une VMC simple flux
• Déshumidifier les pièces les plus touchées

➡️ À lire : Importance de la ventilation dans le bâti ancien

2. Optimiser le chauffage sans tout remplacer 

Changer tout le système de chauffage coûte cher.

Mais de petites améliorations peuvent déjà faire gagner des points au DPE.

Actions efficaces :

• Installer des thermostats programmables
• Purger les radiateurs
• Désembouer le réseau de chauffage central
• Régler la température pièce par pièce
• Entretenir la chaudière ou le poêle
• Remplacer quelques radiateurs électriques par des modèles à inertie

Astuce : en Normandie, les maisons anciennes chauffées au bois ou au granulé sont souvent mieux notées.

3. Traiter les fuites d’air et les points froids 

Sans isolation lourde, on peut déjà réduire les déperditions.

Actions simples :

• Poser des joints sur les fenêtres anciennes
• Installer des bas de porte
• Calfeutrer les fissures autour des menuiseries

Ces gestes améliorent le confort et réduisent les pertes de chaleur.

4. Améliorer l’isolation… mais de manière légère

Pas besoin d’un chantier complet pour gagner en performance.

Solutions légères : 

• Rouleaux d’isolant dans les combles perdus
• Tapis épais sur les sols froids
• Mousse isolante dans les coffres de volets roulants

Les combles sont la priorité n°1 : c’est là que la chaleur s’échappe le plus.

5. Optimiser l’éclairage et les appareils électriques 

Le DPE prend en compte les usages.

Actions rapides : 

• Passer en LED
• Installer des multiprises avec interrupteur
• Éteindre les appareils en veille
• Choisir des électroménagers plus économes lors du renouvellement

Ce sont de petits gestes, mais ils comptent dans la consommation globale.

6. Fournir les bons justificatifs au diagnostiqueur

Beaucoup de propriétaires ignorent que le DPE peut être amélioré grâce aux documents fournis.

À transmettre absolument : 

• plans du logement,
• factures de travaux et/ou de matériaux,
• déclaration(s) préalables(s), permis de construire,
• documentation(s) techniques des matériaux et/ou des équipements,

Sans justificatifs, le diagnostiqueur doit appliquer des valeurs par défaut… souvent défavorables.

➡️ À lire : Les erreurs les plus fréquentes des propriétaires avant un diagnostic immobilier et comment les éviter

7. Réduire l’humidité intérieure au quotidien 

En Normandie, l’humidité extérieure + le bâti ancien = un combo qui pénalise le DPE.

Actions simples : 

• Éviter de sécher le linge à l’intérieur
• Cuisiner avec hotte ou fenêtre ouverte
• Installer un absorbeur d’humidité dans les pièces froides
• Vérifier les gouttières et descentes d’eau

Une maison sèche consomme moins.

Pour connaître les risques officiels liés à l’humidité, au radon ou aux mouvements de terrain en Normandie, consultez le site gouvernemental Géorisques

8. Faire un pré‑diagnostic avant le DPE 

Un diagnostiqueur expérimenté peut repérer :

• les ponts thermiques,
• les défauts de ventilation,
• les zones humides,
• les réglages de chauffage incorrects.

Cela permet d’optimiser la visite et d’éviter une mauvaise note.

DIAG 50 : un accompagnement expert pour les maisons anciennes en Normandie 

Gaëtan intervient chaque jour dans des maisons anciennes du Cotentin.

Son expertise permet de :

• analyser les points faibles du bâti ancien,
• expliquer les améliorations simples avant un DPE,
• valoriser les atouts du logement,
• éviter les erreurs qui pénalisent la note.

📞 06 98 70 32 90 — Devis gratuit

DIAG 50, votre diagnostiqueur certifié à Valognes et dans tout le Cotentin.

Dans le Cotentin, de nombreuses maisons anciennes présentent des particularités de construction, des matériaux d’époque et parfois des installations vieillissantes.

Lors d’une vente, certains diagnostics immobiliers révèlent plus souvent des anomalies ou des non‑conformités, ce qui peut surprendre les propriétaires… et parfois ralentir la transaction.

Voici les diagnostics qui posent le plus de problèmes dans les maisons anciennes — et comment les anticiper pour éviter les mauvaises surprises.

➡️ Pour comprendre l’importance d’une bonne préparation, vous pouvez consulter : Les erreurs les plus fréquentes des propriétaires avant un diagnostic immobilier.

1. Le diagnostic électricité : le plus souvent problématique

Dans les maisons anciennes, les installations électriques datent parfois de plusieurs décennies.

Elles ne sont pas forcément dangereuses, mais elles ne répondent plus aux normes actuelles. 

Anomalies fréquentes

• Absence de disjoncteur différentiel
• Tableau électrique ancien
• Prises non reliées à la terre
• Conducteurs dénudés ou mal protégés
• Absence de protection contre les surintensités

Ces anomalies ne bloquent pas la vente, mais elles peuvent inquiéter les acheteurs et entraîner des négociations.

2. Le diagnostic gaz : installations anciennes = risques accrus

Les installations gaz de plus de 15 ans sont souvent sources d’anomalies, surtout dans les maisons anciennes.

Problèmes courants

• Ventilation insuffisante
• Flexibles périmés
• Appareils vétustes
• Tuyauteries corrodées
• Robinets non conformes

Certaines anomalies peuvent aller jusqu’au DGI (Danger Grave Immédiat), imposant une coupure du gaz.

➡️ Pour aller plus loin : Installation ancienne : quand le diagnostic gaz devient critique.

3. Le diagnostic amiante : un incontournable avant 1997

• Dans les maisons anciennes, l’amiante peut être présent dans de nombreux matériaux :

  • dalles de sol,
  • enduits,
  • toitures en fibrociment,
  • conduits,
  • colles,
  • faux plafonds.

  Le diagnostic n’impose pas de travaux, mais il peut révéler des matériaux dégradés nécessitant une surveillance ou une intervention.

4. Le diagnostic plomb : un risque dans les peintures anciennes

• Les maisons construites avant 1949 sont particulièrement concernées.

  Le plomb peut se trouver dans :

  • les peintures anciennes,
  • les huisseries,
  • les plinthes,
  • les garde-corps.

Problème fréquent

• Le plomb n’est pas dangereux tant qu’il est recouvert.

  Mais dès qu’il s’écaille ou se dégrade, il devient un risque sanitaire, notamment pour les enfants.

5. Le DPE : un diagnostic sensible dans les maisons anciennes

• Les maisons anciennes peuvent obtenir une note faible au DPE, notamment en cas :

  • d’isolation insuffisante,
  • de simple vitrage,
  • de chauffage électrique ancien,
  • d’absence de ventilation,
  • de ponts thermiques.

  Avec le nouveau DPE 2026, certains logements chauffés à l’électricité verront leur note s’améliorer, mais les maisons anciennes restent souvent pénalisées.

  ➡️ À lire : Nouveau DPE au 1er janvier 2026 : ce qui change concrètement pour les logements chauffés à l’électricité

6. L’ERP : un diagnostic parfois sous-estimé

L’État des Risques et Pollutions peut révéler :

• un risque d’inondation,
• un risque de retrait-gonflement des argiles,
• un risque radon,
• une zone de sismicité.

Dans certaines communes du Cotentin, ces risques peuvent surprendre les propriétaires et inquiéter les acheteurs.

7. Le mesurage Carrez / Boutin : source de litiges

Dans les maisons anciennes, les surfaces peuvent être difficiles à mesurer :

• pièces mansardées,
• murs irréguliers,
• dépendances transformées,
• mezzanines,
• hauteurs sous plafond variables.

Une erreur de surface peut entraîner une renégociation importante.

Comment éviter les mauvaises surprises ?

La clé, c’est l’anticipation.

✔ Faire réaliser les diagnostics tôt

Cela permet d’identifier les points sensibles avant la mise en vente.

✔ Préparer les justificatifs

Factures, entretiens, travaux réalisés…

➡️ Comme pour le DPE, des justificatifs peuvent changer la note.

✔ S’appuyer sur un diagnostiqueur expérimenté

Un professionnel habitué aux maisons anciennes saura expliquer les anomalies et rassurer les acheteurs.

DIAG 50 : un accompagnement expert pour les maisons anciennes du Cotentin

Basé à Valognes, DIAG 50 intervient quotidiennement dans des maisons anciennes, avec une parfaite connaissance :

• des matériaux d’époque,
• des installations anciennes,
• des risques locaux,
• des attentes des notaires et agences.

Gaëtan accompagne les propriétaires avec :

• des diagnostics rigoureux et pédagogiques,
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À compter du 1er janvier 2026, le diagnostic de performance énergétique (DPE) va évoluer.
Cette modification officielle du mode de calcul vise à mieux refléter la réalité environnementale de l’électricité en France et à corriger une inégalité de traitement qui pénalisait jusqu’ici les logements chauffés à l’électricité.

Cette évolution, actée par arrêté publié au Journal officiel le 26 août 2025, aura un impact direct sur de nombreux logements, y compris dans le Cotentin et la Manche, où le chauffage électrique est très répandu.

➡️ Pour comprendre le rôle central du DPE dans une vente ou une location, vous pouvez consulter notre article :
➡️ Invariant fiscal : pourquoi le DPE seul ne suffit pas à Valognes

Ce que dit exactement la réglementation applicable au 1er janvier 2026

L’arrêté publié au Journal officiel prévoit une modification du coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE.

• Coefficient actuel : 2,3
• Nouveau coefficient au 1er janvier 2026 : 1,9

Ce coefficient sert à convertir l’électricité en énergie primaire dans la méthode de calcul du DPE.
Jusqu’à présent, il pénalisait fortement les logements électriques, malgré le caractère largement décarboné du mix électrique français.

(Source officielle – Journal officiel / Légifrance)

Pourquoi le calcul du DPE évolue en faveur de l’électricité

Selon le Gouvernement et le ministère de la Transition écologique, cette réforme vise à corriger une distorsion historique dans le calcul du DPE.

L’électricité française est majoritairement produite à partir :

• du nucléaire,
• de l’hydraulique,
• et d’énergies renouvelables.

Pourtant, elle était pénalisée par rapport au gaz ou au fioul, pourtant plus émetteurs de CO₂.

Cette évolution permet donc :

• une meilleure cohérence environnementale,
• une lecture plus juste de la performance énergétique réelle des logements.

(Source – Ministère de la Transition écologique)

Combien de logements sont concernés par ce changement de DPE ?

D’après les données officielles communiquées par l’État :

• Environ 850 000 logements sortiront du statut de passoire énergétique (classes F ou G),
• Aucun logement ne verra son étiquette DPE se dégrader,
• L’impact concerne principalement les logements chauffés à l’électricité.

Cette évolution s’appuie sur les chiffres du parc de logements au 1er janvier 2023.

(Source – Communiqué du ministère de l’Économie)

Quels DPE sont concernés par la réforme de 2026 ?

Les DPE réalisés à partir du 1er janvier 2026

Tous les DPE et audits énergétiques édités à partir du 1er janvier 2026 intégreront automatiquement le nouveau coefficient de conversion de l’électricité.

Aucune démarche particulière ne sera nécessaire pour les propriétaires.

Les DPE réalisés avant 2026

Les DPE réalisés en 2025 et avant :

• restent valables,
• pourront être mis à jour gratuitement,
• sans nouvelle visite du diagnostiqueur, via l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME.

(Source – Service-public.fr)

Quel impact concret pour les propriétaires dans le Cotentin ?

Dans la Manche et autour de Valognes, de nombreux logements sont :

• chauffés à l’électricité,
• équipés de convecteurs ou de pompes à chaleur,
• pénalisés par l’ancien mode de calcul.

La réforme du DPE 2026 peut donc :

• améliorer la classe énergétique affichée,
• faciliter une vente ou une mise en location,
• réduire le risque de classement en passoire énergétique.

Attention toutefois :
👉 cette évolution ne supprime pas l’importance d’un DPE rigoureux et correctement établi, avec des données fiables et des justificatifs complets.

DIAG 50 : anticiper les évolutions réglementaires du DPE

Basé à Valognes, DIAG 50 suit de près les évolutions réglementaires du DPE et leurs impacts concrets pour les propriétaires du Cotentin.

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Lors d’une vente ou d’une mise en location, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) repose sur des données techniques précises, dont l’une des plus sensibles est la surface de référence, aussi appelée surface chauffée.
Véranda chauffée, garage aménagé, pièce semi-enterrée ou extension récente : toutes les surfaces ne sont pas automatiquement intégrées au calcul du DPE, et une mauvaise interprétation peut pénaliser le classement énergétique, voire la valeur du bien.

Dans le Cotentin et en Normandie, où les maisons anciennes comportent souvent des annexes ou des surfaces hybrides, ce point mérite une attention particulière.

Qu’est-ce que la surface de référence dans le DPE ?

La surface de référence du DPE correspond à la surface réellement chauffée et utilisée comme espace de vie, prise en compte pour calculer les consommations énergétiques du logement.

Contrairement à une idée répandue, il ne s’agit pas :

• de la surface cadastrale,
• ni de la surface habitable au sens strict,
• ni de la surface totale du bien.

👉 Seules les surfaces chauffées de manière cohérente et durable entrent dans le calcul.

Pourquoi la surface chauffée est un point sensible

nclure une surface supplémentaire dans le DPE augmente mécaniquement :

• la surface de référence,
• les besoins théoriques en chauffage,
• et donc peut dégrader la note énergétique.

Par ailleurs, une surface plus importante réduit artificiellement le prix de vente au m², ce qui peut avoir un impact négatif positif lors d’une transaction mais avec un classement DPE dégradé.

C’est pourquoi chauffer “tout et n’importe quoi” n’est jamais une bonne idée, ni sur le plan énergétique, ni sur le plan immobilier.

 Véranda chauffée : une fausse bonne idée

Une surface rarement adaptée au chauffage

Thermiquement, une véranda n’est pas conçue pour être chauffée :

• forte surface vitrée,
• déperditions importantes,
• variations de température importantes selon les saisons.

Même si un radiateur ou un chauffage d’appoint est installé avec un utilisation occassionnelle, cette véranda est généralement considérée comme une surface chauffée pertinente dans le DPE.

Les conséquences sur le DPE

Chauffer une véranda peut :

• augmenter la surface de référence,
• dégrader la performance énergétique globale,
• pénaliser le classement du DPE sans réel gain de confort.

Dans la majorité des cas, il est donc déconseillé de chauffer une véranda, notamment dans les maisons anciennes normandes.

Garage chauffé : un cas à analyser au cas par cas

Quand un garage peut être considéré comme chauffé

Un garage peut entrer dans la surface de référence uniquement si sa fonction initiale a été totalement modifiée, par exemple :

• isolation complète,
• suppression de l’usage de stationnement,
• chauffage permanent et intégré,
• usage réel comme pièce de vie ou espace habitable.

Dans ce cas précis, le diagnostiqueur peut considérer que le garage est devenu une surface chauffée.

Quand il ne l’est pas

• le chauffage est ponctuel ou d’appoint,
• la fonction principale reste le stationnement ou le stockage.

Autres surfaces fréquemment source d’erreurs

Dans les maisons anciennes du Cotentin, plusieurs surfaces posent régulièrement question :

• combles partiellement aménagés,
• pièces chauffées en sous-sol,
• extensions anciennes,
• dépendances attenantes chauffées.

👉 Seules les surfaces réellement chauffées, utilisées et cohérentes thermiquement peuvent être intégrées.

Pour éviter les erreurs courantes, il est conseillé de consulter :
➡️ Les erreurs les plus fréquentes des propriétaires avant un diagnostic immobilier et comment les éviter

L’impact direct sur la vente et la valeur du bien

Une mauvaise prise en compte des surfaces peut entraîner :

• un DPE moins favorable,
• des incompréhensions avec les acquéreurs,
• des questions de notaires,
• voire une remise en cause du prix affiché.

Anticiper ces points permet :

• un diagnostic clair,
• une meilleure lisibilité du bien,
• une transaction plus sereine.

Pour une vision globale des obligations, vous pouvez également consulter :
➡️ Diagnostics immobiliers dans la Manche : obligations légales et guide pratique pour vendre votre bien

L’importance de l’analyse terrain par un diagnostiqueur expérimenté

La surface de référence ne se détermine pas uniquement sur plan.
Elle repose sur :

• l’observation du bâti,
• l’usage réel des pièces,
• le type de chauffage,
• la cohérence thermique de chaque espace.

Chaque logement est un cas particulier, surtout dans l’ancien.

DIAG 50 : une expertise adaptée aux maisons du Cotentin

Basé à Valognes, DIAG 50 intervient régulièrement sur :

• des maisons anciennes,
• des extensions atypiques,
• des logements avec vérandas, garages ou annexes.

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• une parfaite connaissance du bâti local,
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