Exemptions DPE : quels logements ne sont pas concernés ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un document incontournable dans l’immobilier. Obligatoire lors d’une vente, d’une mise en location ou pour les bâtiments neufs, il informe sur la consommation énergétique d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre.

Mais contrairement à une idée répandue, tous les biens immobiliers ne sont pas soumis au DPE. La réglementation prévoit plusieurs cas d’exemption, soit pour des raisons techniques, soit parce que le diagnostic n’aurait pas de pertinence.

Ce guide complet vous explique toutes les exclusions prévues par la loi, les situations particulières, les erreurs fréquentes et les points de vigilance avant une transaction.

Le DPE : un diagnostic obligatoire… mais pas pour tous les bâtiments

Le DPE s’applique aux bâtiments :

• clos et couverts,
• destinés à l’habitation,
• dotés d’un système de chauffage ou de refroidissement,
• occupés de manière régulière.

Dès qu’un bien ne remplit pas ces critères, il peut entrer dans un cas d’exemption.

La base juridique est l’article R.126‑15 du Code de la construction et de l’habitation, qui liste les bâtiments non soumis au DPE.

Les bâtiments officiellement exemptés du DPE 

1. Les constructions provisoires 

Sont exemptés :

• bungalows de chantier,
• installations temporaires,
• constructions démontables utilisées pour un événement,
• pavillons témoins non destinés à l’habitation permanente.

➡️ Critère déterminant : durée d’utilisation ≤ 2 ans.

2. Les bâtiments indépendants de moins de 50 m² 

Il s’agit uniquement des bâtiments autonomes et indépendants, par exemple :

• un petit chalet indépendant,
• un atelier isolé,
• un studio indépendant dans le jardin.

⚠️ Un appartement de 30 m² n’est pas exempté, car il fait partie d’un bâtiment plus grand.

3. Les monuments historiques classés ou inscrits 

Les biens protégés au titre des monuments historiques peuvent être exemptés lorsque :

• la réalisation du DPE est techniquement impossible,
• ou incompatible avec la préservation du bâti.

Exemples :

• églises,
• châteaux classés,
• bâtiments anciens avec matériaux patrimoniaux sensibles.

4. Les bâtiments à usage non résidentiel 

Sont exclus du DPE logement :

• hangars agricoles,
• serres,
• ateliers artisanaux,
• garages indépendants,
• locaux techniques,
• bâtiments industriels non chauffés.

➡️ Le DPE tertiaire peut s’appliquer dans certains cas, mais pas le DPE logement.

Les logements sans système de chauffage : un cas majeur d’exemption 

Un logement est exempté de DPE s’il ne possède aucun système de chauffage fixe, ni :

• chaudière,
• radiateurs électriques,
• poêle,
• pompe à chaleur,
• climatisation réversible.

Sont également exemptés les logements chauffés uniquement par une cheminée à foyer ouvert qui n’est pas considéré comme un système de chauffage (un poêle à bois ou un insert est un système de chauffage).

➡️ La méthode DPE‑3CL 2021 ne peut pas fonctionner sans données de chauffage, de ventilation et de consommation.

Les résidences secondaires et locations saisonnières (< 4 mois/an) 

Les logements occupés moins de 4 mois par an sont exemptés du DPE.

Cela concerne :

• les résidences secondaires,
• les meublés de tourisme,
• les locations saisonnières.

➡️ Ils ne sont pas concernés par l’interdiction de louer les passoires énergétiques.

⚠️ Une réforme est en discussion pour réduire cette exemption.

Les cas particuliers qui créent souvent de la confusion 

Certaines situations ne sont pas des exemptions, mais génèrent des erreurs fréquentes :

1. Logement vacant depuis longtemps 

→ Le DPE reste obligatoire.

2. Dépendance aménageable

→ Si elle est vendue comme surface habitable, le DPE devient obligatoire.

3. Maison partiellement rénovée 

→ Le DPE doit refléter l’état réel du bien, même si les travaux ne sont pas terminés.

4. Changement d’usage 

→ Le DPE devient obligatoire dès que le bien est destiné à l’habitation.

Cas particuliers : immeubles collectifs et tertiaire 

1. DPE collectif obligatoire (2024–2026)

Les copropriétés doivent réaliser un DPE collectif selon le calendrier :

• 2024 : immeubles > 200 lots
• 2025 : 50 à 200 lots
• 2026 : ≤ 50 lots

2. DPE tertiaire

Obligatoire pour :

• les bâtiments publics > 250 m²,
• les bâtiments neufs,
• les ventes de bâtiments tertiaires.

Exemption de DPE ≠ exemption des autres diagnostics 

Même si un bien est exempté de DPE, les autres diagnostics peuvent rester obligatoires :

• amiante
• plomb
• gaz
• électricité
• termites
• ERP (risques naturels)
• assainissement.

➡️ Le DPE n’est qu’un diagnostic parmi d’autres, et pour connaître l’ensemble des obligations avant une vente, vous pouvez consulter notre guide complet : Diagnostics immobiliers dans la Manche : obligations légales et guide pratique pour vendre votre bien.

⚠️ Les erreurs fréquentes des propriétaires

• Penser qu’un logement < 40 m² est exempté (faux : seuls les bâtiments < 50 m² indépendants le sont).
• Croire qu’un logement vacant n’a pas besoin de DPE.
• Confondre DPE vierge et DPE non soumis.
• Oublier que le DPE est opposable depuis 2021.
• Ne pas fournir les justificatifs au diagnostiqueur (travaux, factures, matériaux).

Pourquoi vérifier l’obligation avant de lancer un DPE ?

Cela permet d’éviter :

• des frais inutiles,
• des retards dans la vente,
• des remarques du notaire,
• des litiges avec les acquéreurs,
• des diagnostics inutiles.

Une exemption bien justifiée sécurise la transaction.

Un diagnostic essentiel, mais pas universel

Le DPE est un outil clé pour la transition énergétique, mais la loi prévoit des exemptions précises. Connaître ces cas particuliers permet d’éviter des erreurs, de sécuriser une vente ou une location et de respecter la réglementation.

Pour en savoir plus, consultez les sources officielles : le ministère du logement et l’Observatoire DPE de l’ADEME

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Basé à Valognes, DIAG 50 accompagne les propriétaires dans tout le Cotentin pour :

• vérifier si le DPE est obligatoire ou non,
• identifier les exemptions possibles,
• réaliser uniquement les diagnostics réellement nécessaires,
• sécuriser les dossiers transmis aux notaires et agences.

Chaque situation est analysée avec rigueur, en tenant compte :

• du type de bien,
• de son usage réel,
• de la réglementation en vigueur.

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