Rénovation d’une passoire thermique :

est-une bonne idée d’investissement ?

Les passoires thermiques sont devenues un sujet d’actualité depuis quelques années pour les professionnels de l’immobilier. En effet, la loi Climat et Résilience regroupe plusieurs mesures visant à réduire les émissions de gaz à effet de serre et à favoriser la décarbonation du parc immobilier français d’ici 2050.

C’est dans ce contexte, que les logements F et G, qualifiés de « passoires thermiques » seront soumis à de
fortes contraintes, notamment en matière de location.

Mais alors, serait-ce judicieux d’acquérir une passoire thermique, et de la rénover pour un projet d’investissement locatif ? 

Gaëtan Saint Dizier, professionnel certifié et dirigeant du cabinet DIAG 50 intervenant sur la région du Cotentin, vous propose ci-après quelques informations pouvant vous conforter dans votre prise de décision.

Tout d’abord, retenons que le DPE, le fameux Diagnostic de Performance Énergétique, est devenu un pivot
essentiel dans la prise de décision d’un achat immobilier. Il s’agit d’un indicateur, qui mesure la dépense
énergétique d’un logement, et dont le résultat va venir conditionner la location sur les années à venir.

Ainsi les logements sont classés de A à G selon leur performance. Les logements les plus énergivores sont
catégorisés par les lettres G, F et E et ne pourront plus être proposés à la location en 2025, 2028 et 2034.

Acheter un bien mal isolé puis s’engager dans des travaux de rénovation énergétique est-il pertinent ?

Dans le cas d’un investissement locatif, la réponse serait « oui », mais pour cela, il est essentiel de bien
étudier différents points :

– La pertinence du DPE
– La nature des travaux à envisager
– Les aides proposées pour la rénovation énergétique

Tout d’abord, le DPE doit refléter au plus près la nature du logement, afin d’éviter les données « par défaut »
fournies par le logiciel utilisé par votre diagnostiqueur immobilier. Si les cases ne sont pas remplies ou les
données non renseignées, alors les données par défaut impacteront négativement la classification du
logement.

Le calcul du DPE intègre plusieurs paramètres : isolation, chauffage, eau chaude, vitrage, climatisation,
mode énergétique… mais il suffit parfois de changer un élément pour gagner plusieurs lettres.
Par exemple, au moment de remplir le DPE, il faut éviter au maximum de cocher la case « inconnu » comme
pour la date du ballon d’eau chaude, car par défaut, le logiciel va retenir une date qui n’a rien à voir avec la
réalité et pourra faire plonger la note. Notons également, que l’installation d’un ballon d’eau chaude
thermodynamique peut considérablement augmenter la performance énergétique d’un bien immobilier.

C’est pourquoi, il est préférable de consulter un diagnostiqueur immobilier certifié et assuré tel que Gaëtan
Saint Dizier du cabinet Diag 50, situé à Valognes. En effet, il peut intervenir pour la réalisation d’un DPE, ou
bien encore d’un audit énergétique règlementaire comprenant une simulation du montant des différents
travaux ainsi que la note qu’il sera alors possible d’atteindre, une fois ces derniers réalisés.

Attention, certains biens immobiliers sont plus difficiles à rénover énergétiquement. C’est le cas des petites
surfaces, inférieures à 15 ou 20 m² qui sont défavorisées par la formule de calcul du DPE. Et pour lesquelles,
les pertes de surface liées à une isolation des murs seraient plus dommageables.

Les biens situés en rez-de-chaussée avec un sous-sol non chauffé, ou bien encore ceux situés au dernier
étage sont également plus difficiles à rénover. D’autant que la copropriété refusera peut-être de prendre en
charge l’isolation des combles. Mais cela peut constituer une alternative intéressante si les exonérations
d’impôts remboursent cet investissement. En effet, certains coûts de travaux de rénovation énergétique
peuvent être déduits de l’impôt sur les revenus fonciers.

De plus, pour étudier la rentabilité d’un tel investissement, il convient de se renseigner sur les aides
financières dédiées à la rénovation énergétique : Ma Prime Renov’, Aides CEE, Coup de pouce économies
d’énergie, prêts à taux spécifiques, etc…

Investir dans une passoire thermique, c’est possible mais prudence donc avant d’acquérir ce type de biens !

Vous souhaitez obtenir des informations complémentaires sur le DPE et les passoires thermiques, N’hésitez pas à solliciter Gaëtan Saint-Dizier de l’entreprise DIAG 50 diagnostiqueur certifié en Diagnostic Immobilier  depuis 2006 qui peut vous accompagner et vous renseigner sur les différents diagnostics immobiliers.