Ce que chaque vendeur doit savoir avant de céder son logement

Avant de mettre en vente une maison ou un appartement dans la Manche, la réalisation d’une expertise immobilière obligatoire est indispensable. Ces diagnostics, exigés par la loi, garantissent non seulement la transparence entre le vendeur et l’acheteur, mais protègent également juridiquement le vendeur en cas de litige.

Selon l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation, le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être annexé à la promesse ou à l’acte de vente.
👉 Voir le texte officiel sur Légifrance

Les inspections concernent la performance énergétique, la présence éventuelle d’amiante ou de plomb, l’état des installations intérieures électrique et gaz, l’état parasitaire du bois, ainsi que les risques naturels et technologiques.

Dans la Manche, et particulièrement dans le Cotentin, certaines caractéristiques locales telles que le climat humide, le bâti ancien rendent ces diagnostics essentiels pour sécuriser la transaction et éviter des surprises après la vente. Faire appel à un diagnostiqueur certifié localement assure des rapports conformes, précis et reconnus par les notaires et agences immobilières.

Diagnostics obligatoires pour vendre une maison dans la Manche

Vendre une maison implique la constitution d’un DDT complet, regroupant plusieurs diagnostics essentiels. Chaque contrôle a un rôle précis pour prévenir les risques sanitaires et techniques et protéger toutes les parties de la transaction.

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) 

Le DPE est obligatoire pour toute vente immobilière. Il informe sur la consommation énergétique du logement et son impact environnemental, ce qui peut influencer le prix de vente et la décision de l’acheteur.
Dans le Cotentin, les maisons anciennes ont souvent une isolation déficiente, ce qui rend ce diagnostic particulièrement important.
Texte de référence sur Légifrance

Pour les biens construits avant le 1^er juillet 1997, le diagnostic amiante identifie tout matériau contenant de l’amiante. La présence de ce matériau peut représenter un risque sanitaire majeur et obliger des travaux de confinement ou de retrait avant la vente.
Arrêté correspondant sur Légifrance
À Valognes, beaucoup de maisons anciennes comportent des toitures en amiante-ciment.

Le CREP est obligatoire pour les logements construits avant 1949. Il détecte la présence de plomb dans les peintures, un risque sérieux pour la santé, notamment chez les enfants.
Arrêté du 19 août 2011 sur Légifrance
Dans le Cotentin, certaines maisons anciennes ont encore des peintures au plomb, surtout dans les portes et fenêtres intérieures.

Obligatoires pour les installations datant de plus de 15 ans, ces diagnostics permettent de vérifier la sécurité des installations intérieures électriques et gaz, prévenant les risques d’incendie ou d’explosion.
Arrêté correspondant sur Légifrance

Pour les maisons non raccordées au réseau public, le diagnostic ANC contrôle le fonctionnement des systèmes d’assainissement individuel, afin d’éviter les risques sanitaires et environnementaux.
Arrêté correspondant sur Légifrance

L’ERP informe sur les risques naturels, technologiques, miniers et de pollution auxquels le logement peut être exposé.
Voir la fiche Service-Public
Pour le Cotentin, ce diagnostic inclut notamment le risque d’inondation ou les aléas liés aux sols argileux.

Obligatoire pour les logements situés dans des zones d’exposition au bruit des aéroports, ce diagnostic permet d’informer l’acheteur sur l’environnement sonore du bien.

Depuis 2023, les logements neufs ou rénovés doivent comporter un CIL retraçant les performances énergétiques du bien, contribuant à une traçabilité complète de la qualité du logement.

Durée de validité des diagnostics immobiliers 

Un diagnostic périmé peut retarder la vente ou entraîner une renégociation. Les notaires exigent toujours des rapports en cours de validité.

Coût moyen des diagnostics dans la Manche

Le prix varie selon la surface, l’ancienneté et la complexité du bien :

• Appartement : 250 € à 400 €
• Maison individuelle : 350 € à 600 €

Certains diagnostiqueurs proposent des forfaits combinés, réduisant le coût global. Faire appel à un professionnel certifié localement permet de bénéficier d’une expertise adaptée aux maisons anciennes et aux contraintes locales.

L’expertise locale pour sécuriser votre transaction 

Faire appel à un diagnostiqueur dans la Manche garantit :

• Une connaissance précise du marché immobilier local
• Une réactivité optimale pour les rendez-vous
• Une transmission rapide des rapports aux notaires ou agences
• Un accompagnement personnalisé tout au long de la vente

Expertise à Valognes

DIAG 50, basé à Valognes, est reconnu dans toute la Manche et la Normandie pour sa rigueur et son professionnalisme.

Avec 4,9 étoiles pour 171 avis vérifiés, l’entreprise se distingue par sa proximité avec les clients et son expertise locale approfondie.

Un partenaire de confiance pour conclure la vente

Les diagnostics conformes sont essentiels pour sécuriser la transaction. Avec DIAG 50, vous bénéficiez :

• D’une expertise locale reconnue
• De rapports complets et conformes à la réglementation
• D’une assistance complète jusqu’à la signature

DIAG 50 intervient sur tout le territoire de la Manche (Cherbourg, Saint-Sauveur-le-Vicomte, Bricquebec, Montebourg…).

Contactez Gaëtan au 06 98 70 32 90 pour un devis gratuit et sans engagement.

Professionnalisme, transparence et réactivité sont les maîtres mots de chaque intervention.

Rénovation d’une passoire thermique :

est-une bonne idée d’investissement ?

Les passoires thermiques sont devenues un sujet d’actualité depuis quelques années pour les professionnels de l’immobilier. En effet, la loi Climat et Résilience regroupe plusieurs mesures visant à réduire les émissions de gaz à effet de serre et à favoriser la décarbonation du parc immobilier français d’ici 2050.

C’est dans ce contexte, que les logements F et G, qualifiés de « passoires thermiques » seront soumis à de
fortes contraintes, notamment en matière de location.

Mais alors, serait-ce judicieux d’acquérir une passoire thermique, et de la rénover pour un projet d’investissement locatif ? 

Gaëtan Saint Dizier, professionnel certifié et dirigeant du cabinet DIAG 50 intervenant sur la région du Cotentin, vous propose ci-après quelques informations pouvant vous conforter dans votre prise de décision.

Tout d’abord, retenons que le DPE, le fameux Diagnostic de Performance Énergétique, est devenu un pivot
essentiel dans la prise de décision d’un achat immobilier. Il s’agit d’un indicateur, qui mesure la dépense
énergétique d’un logement, et dont le résultat va venir conditionner la location sur les années à venir.

Ainsi les logements sont classés de A à G selon leur performance. Les logements les plus énergivores sont
catégorisés par les lettres G, F et E et ne pourront plus être proposés à la location en 2025, 2028 et 2034.

Acheter un bien mal isolé puis s’engager dans des travaux de rénovation énergétique est-il pertinent ?

Dans le cas d’un investissement locatif, la réponse serait « oui », mais pour cela, il est essentiel de bien
étudier différents points :

– La pertinence du DPE
– La nature des travaux à envisager
– Les aides proposées pour la rénovation énergétique

Tout d’abord, le DPE doit refléter au plus près la nature du logement, afin d’éviter les données « par défaut »
fournies par le logiciel utilisé par votre diagnostiqueur immobilier. Si les cases ne sont pas remplies ou les
données non renseignées, alors les données par défaut impacteront négativement la classification du
logement.

Le calcul du DPE intègre plusieurs paramètres : isolation, chauffage, eau chaude, vitrage, climatisation,
mode énergétique… mais il suffit parfois de changer un élément pour gagner plusieurs lettres.
Par exemple, au moment de remplir le DPE, il faut éviter au maximum de cocher la case « inconnu » comme
pour la date du ballon d’eau chaude, car par défaut, le logiciel va retenir une date qui n’a rien à voir avec la
réalité et pourra faire plonger la note. Notons également, que l’installation d’un ballon d’eau chaude
thermodynamique peut considérablement augmenter la performance énergétique d’un bien immobilier.

C’est pourquoi, il est préférable de consulter un diagnostiqueur immobilier certifié et assuré tel que Gaëtan
Saint Dizier du cabinet Diag 50, situé à Valognes. En effet, il peut intervenir pour la réalisation d’un DPE, ou
bien encore d’un audit énergétique règlementaire comprenant une simulation du montant des différents
travaux ainsi que la note qu’il sera alors possible d’atteindre, une fois ces derniers réalisés.

Attention, certains biens immobiliers sont plus difficiles à rénover énergétiquement. C’est le cas des petites
surfaces, inférieures à 15 ou 20 m² qui sont défavorisées par la formule de calcul du DPE. Et pour lesquelles,
les pertes de surface liées à une isolation des murs seraient plus dommageables.

Les biens situés en rez-de-chaussée avec un sous-sol non chauffé, ou bien encore ceux situés au dernier
étage sont également plus difficiles à rénover. D’autant que la copropriété refusera peut-être de prendre en
charge l’isolation des combles. Mais cela peut constituer une alternative intéressante si les exonérations
d’impôts remboursent cet investissement. En effet, certains coûts de travaux de rénovation énergétique
peuvent être déduits de l’impôt sur les revenus fonciers.

De plus, pour étudier la rentabilité d’un tel investissement, il convient de se renseigner sur les aides
financières dédiées à la rénovation énergétique : Ma Prime Renov’, Aides CEE, Coup de pouce économies
d’énergie, prêts à taux spécifiques, etc…

Investir dans une passoire thermique, c’est possible mais prudence donc avant d’acquérir ce type de biens !

Vous souhaitez obtenir des informations complémentaires sur le DPE et les passoires thermiques, N’hésitez pas à solliciter Gaëtan Saint-Dizier de l’entreprise DIAG 50 diagnostiqueur certifié en Diagnostic Immobilier  depuis 2006 qui peut vous accompagner et vous renseigner sur les différents diagnostics immobiliers.

Location saisonnière : quels diagnostics immobiliers ?

Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, la mise en location de votre bien est soumise à plusieurs règlementations. 

 Mais il existe différents types de location : 

• location longue durée (meublée/non meublée)
• location courte durée (meublée/non meublée)
• location saisonnière (meublée)

Gaëtan Saint Dizier, professionnel certifié et dirigeant du cabinet DIAG 50 intervenant sur la région du Cotentin, nous propose ci-après les informations essentielles en matière de réglementation relative à la location saisonnière. 

Par définition, la location saisonnière consiste à mettre à disposition un logement pour une population passagère et sur une durée maximale de 90 jours consécutifs, non renouvelables. 

Selon le décret n°2017-678, « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée , à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».

La location de biens immobiliers, quels qu’ils soient, est bien soumise à une liste de diagnostics immobiliers obligatoires. Et la location saisonnière n’y déroge pas !

S’agissant d’une location de courte durée, un certain nombre de diagnostics immobiliers sont à réaliser afin d’assurer la protection du bien et la sécurité des locataires durant leur séjour. Locataires, devant pouvoir prendre connaissance des diagnostics avant de pouvoir profiter de leur location. 

Voici les diagnostics immobiliers à réaliser :

DIAGNOSTICS ÉNERGÉTIQUES : GAZ / ÉLECTRICITÉ

Afin d’assurer un minimum de confort aux vacanciers, le bien mis en location saisonnière doit être meublé et équipé. C’est pourquoi, au niveau des équipements mis à disposition, l’état de l’installation intérieure d’électricité ainsi que l’état de l’installation intérieure de gaz doivent être diagnostiqués. Ce diagnostic concerne les installation réalisées depuis plus de 15 ans.

DIAGNOSTIC TECHNIQUE PLOMB

Le Diagnostic Plomb, également appelé « Constat de Risque d’Exposition au Plomb » (CREP) doit être remis au locataire si le bien mis en location a été construit avant 1949.
Dans le cas où le CREP (Constat des Risques d’Exposition au Plomb) est négatif (absence de plomb), le diagnostic n’a pas d’obligation à être renouvelé. 

ÉTAT DES RISQUES ET POLLUTIONS (ERP)

L’état des risques et pollution (ERP) est obligatoire pour tout bien immobilier mis en location et situé dans une commune dite PPR (Plan de prévention des risques). Ce diagnostic dont la durée de validité est de 6 mois, est disponible en ligne et peut être transmis de façon dématérialisée. 

DPE

Le Diagnostic de Performance Energétique d’un bien immobilier mis en location est obligatoire lorsque le cumul des locations saisonnières dépasse 120 jours (4 mois/an). La durée de validité d’un DPE est de 10 ans si le bien immobilier n’a subi aucune rénovation.

Il est important de respecter la réglementation en vigueur afin de pouvoir profiter pleinement des avantages de la location saisonnière, et ce, en toute sécurité.

Attention, plusieurs plateformes web vous propose la mise en avant de votre bien pour faciliter la location saisonnière : Booking, Air BnB, Le Bon Coin, etc. mais ses plateformes ne font pas appel à des professionnels certifiés. Et en qualité de propriétaire, il est préférable de connaître la règlementation et de bien identifier ses droits et ses devoirs. 

Pour une location saisonnière, les diagnostics immobiliers doivent être réalisés par un diagnostiqueur immobilier certifié et ayant reçu des formations régulières. Ce professionnel doit pouvoir vous présenter des garanties de compétences au moment de son intervention et avoir une organisation et des moyens appropriés. 

Vous souhaitez obtenir des informations complémentaires sur les diagnostics immobiliers à réaliser pour vos locations saisonnières ? N’hésitez pas à solliciter Gaëtan Saint-Dizier de l’entreprise DIAG 50 diagnostiqueur certifié en Diagnostic Immobilier  depuis 2006 qui peut vous accompagner sur la mise en location de vos biens immobiliers sur le littoral normand. 

Le diagnostic piscine est-il obligatoire en cas de

transaction immobilière ?

Il existe depuis quelques années une nouvelle règlementation visant à contrer la recrudescence d’accidents dus à des noyades. Le diagnostic « piscine » est à ce jour un diagnostic obligatoire et représente un document essentiel lors de la mise en vente d’un bien immobilier.

Gaëtan Saint Dizier, professionnel certifié et dirigeant du cabinet Diag 50 intervenant sur la région du Cotentin, nous propose ci-après les informations essentielles en matière de réglementation. 

L’objectif du diagnostic piscine est de vérifier la conformité de l’ensemble des installations afin de pouvoir les utiliser en toute sécurité. 

Les piscines concernées par ce diagnostic

Les propriétaires concernés par le Diagnostic Piscine sont ceux qui possèdent l’une de ces installations au sein de leur propriété : 

• Les piscines privées en plein air disposant d’un bassin totalement ou partiellement enterré et étant à usage individuel ou collectif. 
• Les piscines de biens immobiliers proposés en location saisonnière
• Les spas enterrés 

A ce jour, certaines installations ne sont pas concernées :

• Les piscines démontables 
• Les piscines d’intérieur 
• Les piscine hors-sol 
• Les piscines gonflables 

Les éléments de sécurité obligatoires

Pour que le Diagnostic Piscine soit positif, il est nécessaire que les normes de sécurité soient bien conformes. Et pour cela, il doit justifier la présence d’un ou des dispositifs suivants : 

1. Barrière de protection empêchant l’accès, sans l’aide d’un adulte, aux enfants de moins de 5 ans
    
2. Alarme sonore ne pouvant être utilisée ou arrêtée par des enfants de moins de 5 ans
    
3. Couverture destinée à empêcher l’immersion involontaire d’une personne
    
4. Abri piscine avec fermeture rendant inaccessible l’accès aux enfants de moins de 5 ans

Bien entendu, il est possible d’associer plusieurs dispositifs de sécurité. En complément, il est important de veiller à ce que le dispositif de sécurité piscine soit bien homologué Normes Afnor ou CE.

Les responsabilités et les peines encourues en cas de non-respect des règles de sécurité

Le professionnel qui doit être un diagnostiqueur immobilier certifié, et qui est sollicité pour une telle intervention devra délivrer un document attestant de la bonne conformité (ou non) de la piscine vis à vis des normes de sécurité. Le diagnostiqueur immobilier devra également prendre en compte l’aspect règlementaire relatif à la sécurité du local piscine. 

S’il s’agit d’une construction récente – c’est à dire, construite après le 1er janvier 2004 – il est important de préciser que l’installation du dispositif de sécurité est alors de la responsabilité du constructeur.

S’il s’agit d’une résidence multipropriétaires, c’est au syndic de copropriété de prendre toutes les mesures légales qui s’imposent et bien sûr de lancer la réalisation des travaux jugés nécessaires pour respecter la règlementation en vigueur.

Attention, en cas de non-respect des normes de sécurité, le propriétaire du bien immobilier concerné, encoure une amende pouvant atteindre 45 000 euros ainsi que des sanctions pénales.

Vous souhaitez obtenir des informations complémentaires sur le Diagnostic « Piscine » pour votre bien immobilier, n’hésitez pas à solliciter Gaëtan Saint-Dizier de l’entreprise DIAG 50, expert certifié en Diagnostic Immobilier qui peut vous aider à mener à bien vos transactions immobilières, notamment sur le littoral normand. 

L’ État des Risques et Pollutions (ERP) :

sensibilisation à l’érosion et au trait de côte pour le

littoral !

La Normandie n’est pas épargnée par l’érosion du littoral qui est une conséquence directe de la montée des eaux. La géographie de nos côtes françaises se voit petit à petit modifiée, et tous les scientifiques s’accordent à dire que ce changement s’accentuera dans les années à venir. Mais à quoi correspond l’érosion du littoral ? Est-ce présent dans les états des risques et Pollutions (ERP) ? Quelles sont les mesures réglementaires… ?

Dans la région normande, plusieurs communes sont concernées par ce phénomène qui met parfois en péril les habitations du bord de mer, telles qu’à Gouville Sur Mer ou à Saint Jean Le Thomas, où l’érosion est déjà bien à l’œuvre.

C’est pourquoi, Gaëtan Saint Dizier de l’entreprise Diag 50, situé à Valognes, dans le Cotentin, vous propose ci-après, une mise en perspective du sujet.

L’érosion côtière repose sur un phénomène naturel qui consiste en un recul du rivage. Cela se manifeste tout d’abord, par le creusement de la base des falaises pouvant être fragilisées par l’infiltration d’eaux pluviales dans la roche, et pouvant alors conduire à l’éboulement ou alors par le grignotage des espaces dunaires au fur et à mesure des grandes marées aidées par les tempêtes.

Cette avancée de la mer n’est pas une nouveauté ! C’est pourquoi depuis plusieurs décennies, nous avons évité de construire au plus près du littoral, pour ne pas avoir à subir les contraintes liées aux tempêtes, aux inondations, à l’instabilité du sol… 

Mais malgré tout, le littoral reste toujours très attrayant et il est parfois possible de constater une forte progression démographique sur certaines zones. D’autant que les progrès techniques ont pu permettre de contourner certains obstacles. 

C’est ainsi, que des populations se sont alors exposées au risque d’érosion, et aux conséquences qui en découlent.

Le sujet a donc été pris en considération par les membres du gouvernement qui ont proposé la création de « cartes de risques du recul du trait de côte ». Cartes ayant pour objectif de défendre la politique d’urbanisme en faveur de la protection du littoral, et de sensibiliser le grand public.

Ces cartes constituent une annexe supplémentaire devant être jointe au diagnostic immobilier d’État des Risques et Pollutions (ERP).

Elles sont émises pour permettre de visualiser le recul du trait de côte sur une durée minimum de 30 ans.

Lors de transactions immobilières, il est obligatoire de donner accès aux informations relatives à l’ERP ou, a minima, donner les informations fournies par le site gouvernemental Géorisques.

Et depuis le 1er janvier 2023, le recul du trait de côte rejoint les autres risques présents et analysés dans de Diagnostic d’État des Risques et Pollutions.

Rappelons que l’absence de ces mentions dans l’annonce immobilière est passible d’une amende dont le montant varie selon le statut de celui qui a diffusé l’annonce : particulier ou professionnel. C’est pourquoi, il est conseillé de donner accès au plus tôt à de diagnostic d’État des Risques et Pollutions.

Néanmoins, il faut savoir que toutes les cartes de risques du recul du trait de côte ne sont pas encore créées, car elles doivent être réalisées à l’échelle communale. Le délai de fourniture de cette carte dans la base de données nationale est fixé pour 2025. Cette carte sera aussi publiée dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Pour tout renseignement sur l’Etat des Risques et Pollution, n’hésitez pas à contacter Gaëtan Saint Dizier de l’entreprise DIAG 50, expert certifié en Diagnostic Immobilier qui peut vous renseigner ou bien encore réaliser le Diagnostic de Performance Energétique (DPE).