Le Gouvernement réfléchit à une modification du calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) actuel car les méthodes de calcul de ce dernier pénalisent les logements de petite surface, et ne semblent pas adaptées au bâti ancien.
Gaëtan Saint Dizier gérant de l’entreprise Diag 50, professionnel certifié intervenant sur Valognes (50) et la Région du Cotentin pour la réalisation de diagnostics immobiliers vous propose de revenir sur cette thématique.
En effet, le DPE semble poser souci pour les petites surfaces, mais également pour certains bâtiments anciens. Si nous reprenons les chiffres de l’Observatoire national de la rénovation énergétique, les logements les plus petits sont les plus énergivores : près de 34% des logements de moins de 30 m2 ont une étiquette F ou G, contre seulement 13% des logements de plus de 100 m2.
Rappelons qu’à la transaction, que ce soit à la signature d’un bail ou à celle d’un acte de vente, la classe énergétique du bien doit être fournie à l’aide d’un DPE. Mais avec l’entrée en vigueur de l’interdiction de louer tous les logements classés G dès janvier 2025, la contrainte de rénovation devient de plus en plus forte !
Notons que depuis janvier 2023, les logements étiquetés G+ et consommant plus de 450 kWh/m2 par an d’énergie finale, sont déjà exclus du marché locatif (pour un nouveau bail). Et que ces mesures seront progressives avec les logements classés F en 2028, puis E en 2034.
Un classement erroné serait donc lourd de conséquences ! Et s’avérerait préjudiciable pour la bonne marche des transactions. Ce qui viendrait tendre encore un peu plus le marché locatif, qui s’est déjà bien grippé au cours des derniers mois.
C’est pourquoi, pour éviter une pénurie importante de logements pouvant être causée par de « mauvais » DPE, le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, a plaidé pour une nouvelle refonte du DPE. Car les méthodes de calcul utilisées actuellement « favorisent le chauffage au gaz plutôt que le chauffage électrique » et « pénalisent les petites surfaces qui sont demandées par les étudiants », explique-t-il.
Les petites surfaces : la proposition d’un coefficient de pondération
Concernant les petites surfaces, il semblerait après analyse, que rapportée au nombre de mètres carrés, la surface déperditive des ponts thermiques d’un petit logement est supérieure à celle d’un grand logement.
De plus, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire installés dans une petite surface sont bien souvent surdimensionnés par rapport au besoin réel. Ils consomment donc davantage ! Et bien que l’étiquette calculée par le DPE représente alors la réalité, elle pénalisera le propriétaire.
C’est pourquoi, certains professionnels mettent en exergue le constat suivant : que vous habitiez dans un studio ou dans une maison individuelle, vous avez les mêmes besoins d’eau chaude fournis par un ballon électrique mais le résultat est sanctionné par la surface du logement.
Par conséquent, face aux constats des professionnels, le ministère du Logement mène actuellement des travaux pour corriger la méthode de calcul du DPE et envisage donc d’appliquer un coefficient de pondération en fonction de la surface du logement.
Une proposition qui devrait voir le jour début 2024.
Le bâti ancien : vers une montée en compétences des professionnels
Plusieurs fédérations de professionnels estiment qu’il serait également nécessaire de modifier le calcul du DPE pour l’adapter aux logements anciens construits avant 1948, car il s’agit d’une catégorie de logements qui compte une grande part de passoires thermiques.
Et pour les bâtiments anciens, il peut être difficile, voire impossible de mener les travaux préconisés à l’issue du DPE, notamment en raison de leur dimension historique.
En effet, les logements anciens, et en particulier le parc haussmannien, de par leur conception antérieure non adaptée aux normes d’efficacité énergétique actuelles, ont souvent une isolation thermique insuffisante et des systèmes de chauffage obsolètes, contribuant alors à une surconsommation énergétique.
De plus la réalisation du DPE sur ce type de bâtiments peut s’avérer complexe du fait que les informations ne soient pas toujours disponibles.
C’est pourquoi les sénateurs proposent la mise en place d’un DPE spécial pour les bâtiments anciens, au nom de leur valeur patrimoniale.
Pour toute information sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et la réalisation de ce diagnostic, vous pouvez solliciter Gaëtan Saint Dizier gérant de l’entreprise Diag 50, professionnel certifié intervenant sur Valognes (50) et la Région du Cotentin.
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